1. Trong phương pháp chi phí tái tạo, chi phí nào sau đây thường được xem xét?
A. Chi phí lịch sử của việc xây dựng
B. Chi phí thay thế bằng vật liệu tương tự như ban đầu
C. Chi phí tái tạo bằng vật liệu và thiết kế hiện đại
D. Chi phí bảo trì hàng năm
2. Trong định giá bất động sản, `giá trị thị trường` được định nghĩa là gì?
A. Giá mà người bán mong muốn nhận được
B. Giá mà người mua sẵn sàng trả
C. Giá ước tính mà một bất động sản có thể được bán trên thị trường mở
D. Giá trị bảo hiểm của bất động sản
3. Trong định giá bất động sản, thuật ngữ `Highest and Best Use` (Sử dụng Cao nhất và Tốt nhất) đề cập đến điều gì?
A. Sử dụng hiện tại của bất động sản
B. Sử dụng tạo ra giá trị cao nhất, hợp pháp, khả thi về tài chính và được chứng minh
C. Sử dụng được quy định bởi quy hoạch địa phương
D. Sử dụng mang lại lợi ích xã hội lớn nhất
4. Trong định giá bất động sản, `khấu hao do yếu tố bên ngoài` (external obsolescence) đề cập đến điều gì?
A. Sự hao mòn vật lý của tòa nhà
B. Sự lỗi thời về chức năng của tòa nhà
C. Sự giảm giá trị do các yếu tố bên ngoài bất động sản
D. Sự thay đổi trong quy định xây dựng
5. Yếu tố nào sau đây KHÔNG được xem xét trong quá trình thẩm định giá bất động sản?
A. Tình trạng pháp lý của bất động sản
B. Tiềm năng phát triển của khu vực
C. Mối quan hệ cá nhân giữa người mua và người bán
D. Các yếu tố kinh tế vĩ mô
6. Giá trị nào sau đây thường được sử dụng trong phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF)?
A. Giá trị sổ sách
B. Giá trị thanh lý
C. Giá trị hiện tại
D. Giá trị thay thế
7. Khi nào thì phương pháp định giá bằng chiết khấu dòng tiền (DCF) đặc biệt hữu ích?
A. Khi bất động sản không tạo ra thu nhập
B. Khi thị trường bất động sản ổn định và có nhiều giao dịch so sánh
C. Khi bất động sản tạo ra dòng tiền không đều và có thể dự đoán được trong tương lai
D. Khi bất động sản là đất trống không có tiềm năng phát triển
8. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, yếu tố nào sau đây cần được điều chỉnh khi so sánh một bất động sản có diện tích lớn hơn với một bất động sản có diện tích nhỏ hơn?
A. Thời gian bán
B. Vị trí
C. Diện tích
D. Tình trạng pháp lý
9. Yếu tố nào sau đây không ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản?
A. Vị trí của bất động sản
B. Tình trạng của bất động sản
C. Sở thích cá nhân của người định giá
D. Kích thước của bất động sản
10. Khái niệm nào sau đây mô tả sự giảm giá trị của bất động sản do hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng hoặc ảnh hưởng từ môi trường bên ngoài?
A. Khấu hao
B. Lạm phát
C. Tăng trưởng
D. Đầu tư
11. Theo quy định pháp luật hiện hành tại Việt Nam, chủ thể nào có quyền định giá đất?
A. Bất kỳ tổ chức, cá nhân nào
B. Chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền
C. Chỉ có các doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá đất
D. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các tổ chức tư vấn định giá đất đáp ứng đủ điều kiện
12. Yếu tố nào sau đây có thể gây ra sự lỗi thời chức năng trong bất động sản?
A. Hao mòn tự nhiên
B. Thay đổi trong quy định xây dựng
C. Thiết kế không còn phù hợp với nhu cầu hiện tại
D. Ô nhiễm môi trường
13. Trong phân tích dòng tiền chiết khấu (DCF), yếu tố nào sau đây được sử dụng để chiết khấu các dòng tiền tương lai về giá trị hiện tại?
A. Tỷ lệ lạm phát
B. Tỷ lệ chiết khấu
C. Tỷ lệ tăng trưởng
D. Tỷ lệ vốn hóa
14. Phương pháp định giá nào phù hợp nhất cho một bất động sản tạo ra thu nhập ổn định từ việc cho thuê?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp
B. Phương pháp chi phí tái tạo
C. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)
D. Phương pháp thặng dư
15. Loại hình bất động sản nào sau đây thường được định giá bằng phương pháp chi phí tái tạo?
A. Nhà ở gia đình
B. Văn phòng cho thuê
C. Các công trình đặc biệt như trường học hoặc bệnh viện
D. Đất nông nghiệp
16. Yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất khi so sánh các bất động sản tương tự trong phương pháp so sánh trực tiếp?
A. Thời gian bán
B. Sự tương đồng về vị trí, đặc điểm và thời gian bán
C. Giá bán trung bình trong khu vực
D. Kích thước của lô đất
17. Trong định giá bất động sản, mục đích của việc phân tích thị trường là gì?
A. Xác định chi phí xây dựng
B. Đánh giá các yếu tố cung và cầu ảnh hưởng đến giá trị
C. Xác định các đối thủ cạnh tranh
D. Tuân thủ các quy định pháp luật
18. Trong quá trình định giá, việc kiểm tra và phân tích các điều khoản hạn chế (restrictive covenants) có ý nghĩa gì?
A. Xác định chi phí bảo trì bất động sản
B. Đánh giá tác động của các hạn chế sử dụng đất đến giá trị
C. Xác định chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản
D. Đảm bảo tuân thủ các quy định về môi trường
19. Khi nào thì phương pháp chi phí phù hợp nhất để định giá bất động sản?
A. Khi có nhiều giao dịch so sánh trên thị trường
B. Khi bất động sản tạo ra thu nhập ổn định
C. Khi bất động sản là mới hoặc có mục đích sử dụng đặc biệt
D. Khi bất động sản nằm trong khu vực có thị trường biến động
20. Phương pháp định giá bất động sản nào dựa trên việc so sánh giá của các bất động sản tương tự đã được bán gần đây?
A. Phương pháp chi phí tái tạo
B. Phương pháp dòng tiền chiết khấu
C. Phương pháp so sánh trực tiếp
D. Phương pháp thặng dư
21. Khi định giá một khu đất trống để phát triển, phương pháp nào sau đây thường được sử dụng?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp
B. Phương pháp chi phí tái tạo
C. Phương pháp dòng tiền chiết khấu
D. Phương pháp thặng dư
22. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, điều chỉnh nào sau đây sẽ được thực hiện nếu bất động sản so sánh có một tính năng tốt hơn so với bất động sản mục tiêu?
A. Cộng thêm giá trị vào bất động sản so sánh
B. Trừ giá trị khỏi bất động sản so sánh
C. Không điều chỉnh
D. Nhân giá trị với một hệ số
23. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, khi không có giao dịch so sánh nào hoàn toàn giống với bất động sản mục tiêu, người định giá nên làm gì?
A. Sử dụng phương pháp định giá khác
B. Ước tính giá trị dựa trên kinh nghiệm cá nhân
C. Điều chỉnh các giao dịch so sánh để phản ánh sự khác biệt
D. Bỏ qua các yếu tố khác biệt
24. Trong phương pháp thặng dư, giá trị của bất động sản được xác định bằng cách nào?
A. Chi phí xây dựng trừ đi khấu hao
B. Giá trị phát triển tiềm năng trừ đi chi phí phát triển
C. Giá trị thị trường của các bất động sản tương tự
D. Thu nhập ròng chia cho tỷ lệ vốn hóa
25. Tình huống nào sau đây có thể dẫn đến việc sử dụng phương pháp định giá bằng `giá trị còn lại` (residual value)?
A. Định giá một bất động sản đã hoàn thiện và có thu nhập ổn định
B. Định giá một dự án phát triển bất động sản tiềm năng
C. Định giá một bất động sản sử dụng cho mục đích công cộng
D. Định giá một bất động sản nằm trong khu vực có quy hoạch phức tạp
26. Loại hình rủi ro nào sau đây là quan trọng nhất cần xem xét khi định giá bất động sản cho thuê?
A. Rủi ro lãi suất
B. Rủi ro lạm phát
C. Rủi ro bỏ trống
D. Rủi ro xây dựng
27. Đâu là yếu tố quan trọng nhất cần xem xét khi lựa chọn phương pháp định giá phù hợp cho một bất động sản?
A. Sở thích cá nhân của người định giá
B. Chi phí thực hiện định giá
C. Loại hình bất động sản và mục đích định giá
D. Thời gian cần thiết để hoàn thành định giá
28. Trong phương pháp chi phí, `chi phí thay thế` khác với `chi phí tái tạo` như thế nào?
A. Chi phí thay thế bao gồm chi phí đất đai, trong khi chi phí tái tạo thì không
B. Chi phí thay thế sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại, trong khi chi phí tái tạo sử dụng vật liệu và kỹ thuật ban đầu
C. Chi phí thay thế tính đến khấu hao, trong khi chi phí tái tạo thì không
D. Chi phí thay thế là chi phí xây dựng một tài sản tương tự, trong khi chi phí tái tạo là chi phí xây dựng bản sao chính xác
29. Theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, việc xác định giá đất cụ thể được thực hiện bằng phương pháp nào khi có đủ thông tin về giá đất thị trường?
A. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
B. Phương pháp thặng dư
C. Phương pháp so sánh trực tiếp
D. Phương pháp chiết khấu dòng tiền
30. Trong định giá bất động sản, `tỷ lệ vốn hóa` (capitalization rate) được sử dụng để làm gì?
A. Tính toán chi phí xây dựng
B. Ước tính thu nhập ròng từ bất động sản
C. Chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị bất động sản
D. Xác định lãi suất thế chấp
