1. Trong phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF), yếu tố nào sau đây KHÔNG được sử dụng để tính toán giá trị hiện tại của bất động sản?
A. Tỷ suất chiết khấu.
B. Dòng tiền dự kiến trong tương lai.
C. Giá trị thanh lý ước tính.
D. Chi phí xây dựng ban đầu.
2. Phương pháp chiết trừ trong định giá bất động sản thường được sử dụng để định giá loại bất động sản nào?
A. Đất trống.
B. Nhà xưởng.
C. Căn hộ chung cư.
D. Khách sạn.
3. Một bất động sản có thu nhập hoạt động ròng (NOI) là 100.000 đô la và tỷ suất vốn hóa là 8%. Giá trị của bất động sản là bao nhiêu?
A. 800.000 đô la.
B. 1.250.000 đô la.
C. 1.000.000 đô la.
D. 1.500.000 đô la.
4. Khi định giá một bất động sản cho mục đích thế chấp, ngân hàng thường quan tâm đến yếu tố nào nhất?
A. Giá trị thị trường hiện tại.
B. Giá trị sử dụng đặc biệt của bất động sản.
C. Giá trị thanh lý trong trường hợp vỡ nợ.
D. Tiềm năng tăng giá trong tương lai.
5. Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, ai có quyền định giá đất?
A. Chỉ có các công ty thẩm định giá được cấp phép.
B. Chỉ có Nhà nước.
C. Chủ sở hữu đất.
D. Cả Nhà nước và các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
6. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang suy thoái, điều gì xảy ra với tỷ suất vốn hóa (capitalization rate)?
A. Tỷ suất vốn hóa tăng.
B. Tỷ suất vốn hóa giảm.
C. Tỷ suất vốn hóa không đổi.
D. Tỷ suất vốn hóa dao động ngẫu nhiên.
7. Điều gì là quan trọng nhất khi lựa chọn các bất động sản so sánh trong phương pháp so sánh trực tiếp?
A. Chúng phải nằm trong cùng một thành phố.
B. Chúng phải có cùng diện tích chính xác.
C. Chúng phải tương đồng với bất động sản mục tiêu về các đặc điểm quan trọng.
D. Chúng phải được bán trong vòng một tuần kể từ ngày định giá.
8. Khi sử dụng phương pháp thu nhập để định giá một tòa nhà văn phòng cho thuê, yếu tố nào sau đây quan trọng nhất?
A. Chi phí xây dựng tòa nhà.
B. Tuổi đời của tòa nhà.
C. Thu nhập ròng từ cho thuê.
D. Giá trị đất.
9. Khi định giá một bất động sản có tiềm năng phát triển (ví dụ: một khu đất có thể xây dựng thêm tầng), yếu tố nào cần được xem xét cẩn thận?
A. Chi phí bảo trì hiện tại.
B. Tiềm năng tăng thu nhập trong tương lai.
C. Giá trị lịch sử của bất động sản.
D. Màu sơn hiện tại của công trình.
10. Trong quá trình định giá một bất động sản, thẩm định viên nhận thấy có một hạn chế pháp lý ảnh hưởng đến việc sử dụng đất (ví dụ: hạn chế về chiều cao xây dựng). Hạn chế này sẽ ảnh hưởng đến yếu tố nào trong định giá?
A. Vị trí.
B. Giá trị sử dụng.
C. Chi phí xây dựng.
D. Tuổi đời của công trình.
11. Phương pháp nào sau đây thường được sử dụng để định giá các bất động sản đặc biệt như trường học, bệnh viện, hoặc tòa nhà chính phủ?
A. Phương pháp chi phí tái tạo.
B. Phương pháp so sánh trực tiếp.
C. Phương pháp thu nhập.
D. Phương pháp thặng dư.
12. Trong định giá bất động sản, `giá trị thị trường` được định nghĩa là gì?
A. Giá mà người bán mong muốn.
B. Giá mà người mua sẵn sàng trả.
C. Giá có khả năng đạt được trên thị trường mở, với một người bán sẵn sàng và một người mua thiện chí.
D. Giá được ghi trong sổ sách kế toán.
13. Trong phương pháp chi phí, loại hao mòn nào KHÔNG được tính đến?
A. Hao mòn vật chất.
B. Hao mòn chức năng.
C. Hao mòn kinh tế.
D. Hao mòn cảm xúc.
14. Một người mua tiềm năng đang xem xét mua một căn hộ có vị trí gần đường sắt. Yếu tố nào sau đây nên được điều chỉnh trong quá trình định giá?
A. Diện tích căn hộ.
B. Vị trí.
C. Số phòng ngủ.
D. Năm xây dựng.
15. Theo Luật Đất đai 2024 (dự kiến có hiệu lực), điều gì sẽ thay đổi đáng kể trong việc xác định giá đất?
A. Bảng giá đất được điều chỉnh hàng năm.
B. Khung giá đất được sử dụng rộng rãi hơn.
C. Giá đất được xác định theo cơ chế thị trường.
D. Nhà nước can thiệp sâu hơn vào giá đất.
16. Trong định giá bất động sản, điều gì KHÔNG phải là một trong ba phương pháp định giá chính?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp.
B. Phương pháp chi phí.
C. Phương pháp thu nhập.
D. Phương pháp đầu tư.
17. Trong định giá bất động sản, `giá trị bảo hiểm` (insurable value) đề cập đến điều gì?
A. Giá trị thị trường của bất động sản.
B. Chi phí tái tạo hoặc thay thế bất động sản sau khi bị thiệt hại.
C. Giá trị còn lại của bất động sản sau khi trừ đi khấu hao.
D. Số tiền mà người mua sẵn sàng trả cho bất động sản.
18. Chức năng của bất động sản có ảnh hưởng lớn nhất đến yếu tố nào trong định giá?
A. Vị trí.
B. Tiện ích.
C. Khả năng sinh lời.
D. Chi phí xây dựng.
19. Trong định giá bất động sản, điều gì KHÔNG phải là mục tiêu của việc điều chỉnh giá khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp?
A. Phản ánh sự khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu.
B. Đưa giá của bất động sản so sánh về giá của bất động sản mục tiêu.
C. Loại bỏ các yếu tố chủ quan khỏi quá trình định giá.
D. Tăng tính chính xác của kết quả định giá.
20. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?
A. Tình hình kinh tế vĩ mô.
B. Sở thích cá nhân của người định giá.
C. Quy hoạch sử dụng đất.
D. Hạ tầng khu vực.
21. Một nhà đầu tư bất động sản sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá một ngôi nhà. Sau khi so sánh với các bất động sản tương tự đã bán gần đây, nhà đầu tư nhận thấy ngôi nhà mục tiêu có một khu vườn lớn hơn. Nhà đầu tư nên làm gì?
A. Điều chỉnh tăng giá của ngôi nhà mục tiêu.
B. Điều chỉnh giảm giá của ngôi nhà mục tiêu.
C. Bỏ qua sự khác biệt về khu vườn.
D. Điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh thay vì ngôi nhà mục tiêu.
22. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, khi thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên phải tuân thủ nguyên tắc nào?
A. Chỉ sử dụng một phương pháp thẩm định giá duy nhất.
B. Đảm bảo tính khách quan, trung thực và độc lập.
C. Ưu tiên lợi ích của khách hàng thuê thẩm định.
D. Giữ bí mật thông tin về bất động sản cho bên thứ ba.
23. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, yếu tố nào sau đây cần được điều chỉnh khi so sánh một bất động sản mục tiêu với một bất động sản so sánh có diện tích lớn hơn?
A. Vị trí.
B. Diện tích.
C. Thời gian bán.
D. Tình trạng pháp lý.
24. Trong định giá bất động sản, `hao mòn` (depreciation) được hiểu là gì?
A. Sự tăng giá trị của bất động sản theo thời gian.
B. Sự giảm giá trị của bất động sản do các yếu tố khác nhau.
C. Chi phí bảo trì bất động sản.
D. Thuế phải nộp khi bán bất động sản.
25. Một nhà đầu tư đang xem xét mua một khu đất để xây dựng một trung tâm thương mại. Phương pháp định giá nào phù hợp nhất để xác định giá trị của khu đất?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp.
B. Phương pháp chi phí.
C. Phương pháp thu nhập.
D. Phương pháp thặng dư.
26. Trong định giá bất động sản, `tỷ suất vốn hóa` (capitalization rate) thể hiện điều gì?
A. Tỷ lệ lợi nhuận trên vốn đầu tư.
B. Chi phí hoạt động của bất động sản.
C. Giá trị khấu hao của bất động sản.
D. Thuế bất động sản phải nộp.
27. Trong định giá bất động sản, `tính thanh khoản` (liquidity) đề cập đến điều gì?
A. Khả năng tạo ra thu nhập của bất động sản.
B. Khả năng chuyển đổi bất động sản thành tiền mặt một cách nhanh chóng và dễ dàng.
C. Chi phí bảo trì bất động sản.
D. Giá trị bảo hiểm của bất động sản.
28. Theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên nguyên tắc nào?
A. Giá thị trường tại thời điểm định giá.
B. Giá đất do Nhà nước quy định.
C. Giá đất trong khung giá đất.
D. Giá đất bình quân của khu vực.
29. Khi định giá một căn hộ chung cư, yếu tố nào sau đây có ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị?
A. Màu sơn tường.
B. Vị trí tầng và hướng.
C. Loại gạch lát nền.
D. Số lượng ổ cắm điện.
30. Yếu tố nào sau đây có thể gây ra `hao mòn kinh tế` cho một bất động sản?
A. Vết nứt trên tường.
B. Hệ thống điện bị lỗi thời.
C. Sự thay đổi trong quy hoạch sử dụng đất của khu vực.
D. Thiết kế nội thất lỗi thời.
