1. Một thẩm định viên bất động sản có trách nhiệm gì đối với việc tiết lộ thông tin cá nhân của khách hàng?
A. Có thể tiết lộ cho bất kỳ ai quan tâm
B. Chỉ được tiết lộ khi có yêu cầu của tòa án
C. Phải bảo mật tuyệt đối, trừ khi có sự đồng ý của khách hàng hoặc yêu cầu của pháp luật
D. Có thể tiết lộ cho các thành viên trong gia đình khách hàng
2. Khấu hao (depreciation) ảnh hưởng đến việc định giá bất động sản theo phương pháp chi phí như thế nào?
A. Làm tăng giá trị bất động sản
B. Không ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
C. Làm giảm giá trị bất động sản
D. Chỉ ảnh hưởng đến bất động sản thương mại
3. Trong định giá bất động sản, `phân tích thị trường` (market analysis) có vai trò gì?
A. Xác định cung và cầu bất động sản trong khu vực
B. Đánh giá các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
C. Nghiên cứu xu hướng thị trường và dự báo giá trị tương lai
D. Tất cả các vai trò trên
4. Trong định giá bất động sản, `giá trị bảo hiểm` (insurable value) khác với `giá trị thị trường` như thế nào?
A. Giá trị bảo hiểm thường cao hơn giá trị thị trường
B. Giá trị bảo hiểm chỉ bao gồm chi phí thay thế tài sản, không bao gồm giá trị đất
C. Giá trị bảo hiểm và giá trị thị trường luôn giống nhau
D. Giá trị bảo hiểm được xác định bởi ngân hàng, giá trị thị trường do thẩm định viên xác định
5. Yếu tố nào sau đây có thể gây ra sự khác biệt giữa giá trị thẩm định và giá bán thực tế của một bất động sản?
A. Phương pháp định giá được sử dụng
B. Điều kiện thị trường tại thời điểm bán
C. Kỹ năng đàm phán của người mua và người bán
D. Tất cả các yếu tố trên
6. Công thức nào sau đây thể hiện đúng mối quan hệ giữa giá trị bất động sản (V), thu nhập ròng hoạt động (NOI) và tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) trong phương pháp thu nhập?
A. V = NOI + Cap Rate
B. V = NOI - Cap Rate
C. V = NOI / Cap Rate
D. V = NOI * Cap Rate
7. Phương pháp định giá bất động sản nào thường được sử dụng để định giá đất trống hoặc các bất động sản có tiềm năng phát triển?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp thu nhập
C. Phương pháp so sánh trực tiếp
D. Phương pháp thặng dư
8. Trong định giá bất động sản, `phân tích độ nhạy` (sensitivity analysis) được sử dụng để làm gì?
A. Xác định các yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị
B. Đo lường sự thay đổi giá trị khi các yếu tố đầu vào thay đổi
C. Đánh giá rủi ro của một dự án bất động sản
D. Tất cả các mục đích trên
9. Trong bối cảnh định giá bất động sản, `giá trị thị trường` được định nghĩa chính xác nhất là gì?
A. Giá mà người bán mong muốn nhận được
B. Giá mà người mua sẵn sàng trả
C. Giá ước tính hợp lý nhất mà một tài sản có thể được bán trên thị trường mở, trong điều kiện giao dịch tự nguyện và đầy đủ thông tin
D. Giá trị bảo hiểm của tài sản
10. Trong định giá bất động sản, `tính thanh khoản` (liquidity) đề cập đến điều gì?
A. Khả năng chuyển đổi tài sản thành tiền mặt một cách nhanh chóng và dễ dàng
B. Khả năng tạo ra thu nhập ổn định từ tài sản
C. Khả năng bảo toàn giá trị của tài sản theo thời gian
D. Khả năng sử dụng tài sản cho nhiều mục đích khác nhau
11. Trong định giá bất động sản, `quyền sở hữu` (bundle of rights) bao gồm những quyền nào?
A. Chỉ quyền sử dụng và quyền định đoạt
B. Quyền sử dụng, quyền định đoạt, quyền chiếm hữu và quyền hưởng lợi
C. Chỉ quyền chiếm hữu và quyền hưởng lợi
D. Quyền xây dựng và quyền cho thuê
12. Khi nào thì phương pháp chi phí thường được ưu tiên sử dụng trong định giá bất động sản?
A. Khi có nhiều giao dịch mua bán tương tự trên thị trường
B. Khi tài sản tạo ra thu nhập ổn định
C. Khi tài sản là mới hoặc có mục đích sử dụng đặc biệt
D. Khi tài sản nằm ở vị trí đắc địa
13. Trong phương pháp thu nhập, yếu tố nào sau đây ảnh hưởng TRỰC TIẾP đến tỷ suất vốn hóa (Cap Rate)?
A. Chi phí xây dựng
B. Lãi suất thị trường
C. Diện tích của tài sản
D. Tuổi của tòa nhà
14. Điều gì KHÔNG phải là một yếu tố cần xem xét khi xác định `Highest and Best Use` của một bất động sản?
A. Tính hợp pháp
B. Tính khả thi về mặt tài chính
C. Tính khả thi về mặt vật chất
D. Sở thích cá nhân của người thẩm định
15. Trong định giá bất động sản, thuật ngữ `lợi thế vị trí` (plottage value) đề cập đến điều gì?
A. Giá trị tăng thêm khi hợp nhất hai hoặc nhiều lô đất liền kề thành một lô lớn hơn
B. Giá trị giảm đi do vị trí không thuận lợi
C. Chi phí để cải tạo vị trí của bất động sản
D. Lợi nhuận từ việc cho thuê vị trí quảng cáo trên bất động sản
16. Trong định giá bất động sản, thuật ngữ `Highest and Best Use` (Sử dụng Tốt nhất và Hiệu quả nhất) đề cập đến điều gì?
A. Sử dụng hiện tại của tài sản
B. Sử dụng mang lại giá trị cao nhất cho tài sản, hợp pháp, khả thi về mặt tài chính và khả năng thực hiện cao nhất
C. Sử dụng được quy định bởi chính quyền địa phương
D. Sử dụng mang lại lợi ích xã hội lớn nhất
17. Trong phương pháp thu nhập, `thu nhập ròng hoạt động` (NOI) được tính bằng cách nào?
A. Tổng doanh thu trừ chi phí tài chính
B. Tổng doanh thu trừ chi phí hoạt động
C. Tổng doanh thu trừ thuế
D. Tổng doanh thu trừ chi phí khấu hao
18. Phương pháp định giá bất động sản nào dựa trên việc so sánh tài sản mục tiêu với các tài sản tương tự đã được bán gần đây?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp thu nhập
C. Phương pháp thặng dư
D. Phương pháp so sánh trực tiếp
19. Trong phương pháp chi phí, yếu tố nào sau đây KHÔNG được tính đến khi xác định chi phí thay thế của một tòa nhà?
A. Chi phí vật liệu
B. Chi phí nhân công
C. Lợi nhuận của nhà phát triển
D. Chi phí cơ hội của đất
20. Phương pháp định giá nào có thể được sử dụng để định giá một bất động sản không tạo ra thu nhập, chẳng hạn như một công viên công cộng?
A. Phương pháp thu nhập
B. Phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương pháp chi phí
C. Phương pháp thặng dư
D. Tất cả các phương pháp trên đều phù hợp
21. Trong phương pháp thu nhập, điều gì xảy ra với giá trị bất động sản nếu tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) tăng lên, với các yếu tố khác không đổi?
A. Giá trị bất động sản tăng lên
B. Giá trị bất động sản giảm xuống
C. Giá trị bất động sản không đổi
D. Không thể xác định được
22. Điều gì KHÔNG phải là một bước quan trọng trong quá trình định giá bất động sản?
A. Xác định vấn đề định giá
B. Thu thập và phân tích dữ liệu
C. Phát triển ý kiến về giá trị
D. Thuyết phục người mua trả giá cao hơn
23. Trong định giá bất động sản, `nguyên tắc thay thế` (principle of substitution) nói rằng:
A. Giá trị của một tài sản có xu hướng được xác định bởi chi phí để mua một tài sản thay thế tương đương
B. Giá trị của một tài sản có xu hướng tăng theo thời gian
C. Giá trị của một tài sản có xu hướng giảm do khấu hao
D. Giá trị của một tài sản có xu hướng bị ảnh hưởng bởi vị trí của nó
24. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, nếu một tài sản so sánh có một đặc điểm tốt hơn so với tài sản mục tiêu, thẩm định viên nên:
A. Điều chỉnh tăng giá của tài sản so sánh
B. Điều chỉnh giảm giá của tài sản so sánh
C. Không thực hiện điều chỉnh
D. Loại bỏ tài sản so sánh
25. Điều gì KHÔNG phải là một loại hình khấu hao thường được xem xét trong phương pháp chi phí?
A. Khấu hao vật chất
B. Khấu hao chức năng
C. Khấu hao bên ngoài
D. Khấu hao thuế
26. Một thẩm định viên bất động sản nên làm gì nếu các phương pháp định giá khác nhau cho ra kết quả khác biệt đáng kể?
A. Chọn kết quả cao nhất
B. Chọn kết quả thấp nhất
C. Điều tra và hòa giải sự khác biệt, đồng thời giải thích lý do lựa chọn một phương pháp cụ thể
D. Lấy trung bình cộng của tất cả các kết quả
27. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một điều chỉnh thường gặp trong phương pháp so sánh trực tiếp?
A. Vị trí
B. Thời gian bán
C. Tình trạng tài chính của người mua
D. Đặc điểm vật lý
28. Yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng đến giá trị của một bất động sản?
A. Vị trí
B. Tình trạng kinh tế
C. Sở thích cá nhân của người thẩm định
D. Lãi suất
29. Trong định giá bất động sản, thuật ngữ `tỷ suất vốn hóa` (Cap Rate) thường được sử dụng để chỉ điều gì?
A. Tỷ lệ giữa chi phí hoạt động và doanh thu
B. Tỷ lệ giữa thu nhập ròng hoạt động và giá trị tài sản
C. Tỷ lệ giữa giá trị tài sản và chi phí xây dựng
D. Tỷ lệ giữa nợ và vốn chủ sở hữu
30. Loại hình bất động sản nào sau đây thường KHÓ định giá nhất bằng phương pháp so sánh trực tiếp?
A. Nhà ở gia đình
B. Căn hộ chung cư
C. Văn phòng cho thuê
D. Bất động sản đặc biệt (ví dụ: nhà thờ, bảo tàng)
