1. Trong trường hợp nào sau đây, việc định giá bất động sản là BẮT BUỘC theo quy định của pháp luật Việt Nam?
A. Mua bán nhà ở giữa cá nhân.
B. Thế chấp bất động sản tại ngân hàng.
C. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
D. Tặng cho bất động sản giữa anh chị em ruột.
2. Loại hình bất động sản nào sau đây thường được định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp?
A. Nhà máy sản xuất.
B. Đất trống.
C. Căn hộ chung cư.
D. Khách sạn.
3. Yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị quyền sử dụng đất?
A. Thời hạn sử dụng đất.
B. Mục đích sử dụng đất.
C. Vị trí địa lý của thửa đất.
D. Tình cảm cá nhân của người sử dụng đất.
4. Một bất động sản có thu nhập ròng hàng năm (NOI) là 100.000 đô la và lãi suất thị trường (cap rate) là 8%. Giá trị của bất động sản là bao nhiêu?
A. 800.000 đô la.
B. 1.000.000 đô la.
C. 1.250.000 đô la.
D. 1.500.000 đô la.
5. Theo Luật Đất đai 2013, cơ quan nào có thẩm quyền định giá đất?
A. Bộ Tài chính.
B. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
C. Sở Tài nguyên và Môi trường.
D. Văn phòng đăng ký đất đai.
6. Loại hình bất động sản nào sau đây thường được định giá bằng phương pháp chi phí tái tạo?
A. Đất nông nghiệp.
B. Nhà ở.
C. Các tòa nhà đặc biệt (special-purpose buildings) như trường học hoặc bệnh viện.
D. Văn phòng cho thuê.
7. Trong phương pháp chi phí tái tạo, chi phí nào sau đây KHÔNG được tính đến?
A. Chi phí vật liệu xây dựng.
B. Chi phí nhân công.
C. Chi phí lợi nhuận của nhà phát triển.
D. Chi phí cơ hội của đất.
8. Trong quá trình định giá bất động sản, bước nào sau đây là quan trọng nhất để đảm bảo tính chính xác và khách quan?
A. Thu thập thông tin về giá giao dịch của các bất động sản tương tự.
B. Tham khảo ý kiến của các chuyên gia bất động sản.
C. Áp dụng đúng phương pháp định giá phù hợp.
D. Tất cả các bước trên đều quan trọng.
9. Trong định giá bất động sản, `lãi suất thị trường` (market capitalization rate) được sử dụng để làm gì?
A. Tính chi phí xây dựng.
B. Chuyển đổi thu nhập ròng hàng năm thành giá trị bất động sản.
C. Tính khấu hao.
D. Dự báo dòng tiền trong tương lai.
10. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, điều chỉnh nào sau đây thường được thực hiện khi bất động sản so sánh (comparable) có một tính năng tốt hơn so với bất động sản mục tiêu?
A. Điều chỉnh tăng giá của bất động sản so sánh.
B. Điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh.
C. Không cần điều chỉnh.
D. Điều chỉnh tăng giá của bất động sản mục tiêu.
11. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, ai là người có quyền định giá bất động sản?
A. Bất kỳ cá nhân nào có nhu cầu.
B. Chỉ có các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
C. Doanh nghiệp có chức năng kinh doanh dịch vụ thẩm định giá bất động sản.
D. Tất cả các sàn giao dịch bất động sản.
12. Trong phân tích độ nhạy (sensitivity analysis) trong định giá bất động sản, yếu tố nào sau đây thường được xem xét?
A. Ảnh hưởng của thay đổi lãi suất đến giá trị bất động sản.
B. Chi phí xây dựng thực tế.
C. Diện tích chính xác của bất động sản.
D. Màu sơn của bất động sản.
13. Khái niệm nào sau đây thể hiện sự giảm giá trị của bất động sản do hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng hoặc lỗi thời bên ngoài?
A. Khấu hao.
B. Lạm phát.
C. Giá trị còn lại.
D. Giá trị thị trường.
14. Điều gì sẽ xảy ra nếu một thẩm định viên bất động sản cố tình định giá sai lệch giá trị của bất động sản?
A. Không có hậu quả gì.
B. Chỉ bị nhắc nhở.
C. Có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.
D. Chỉ bị thu hồi chứng chỉ hành nghề.
15. Khi nào cần sử dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất?
A. Khi có nhiều bất động sản so sánh trên thị trường.
B. Khi cần định giá đất nông nghiệp.
C. Khi cần định giá đất để xây dựng khu công nghiệp.
D. Khi cần định giá một khu đất đã có công trình xây dựng trên đó.
16. Theo quy định hiện hành, thời gian sử dụng đất ổn định lâu dài đối với đất ở là bao nhiêu?
A. 20 năm.
B. 50 năm.
C. 70 năm.
D. Không xác định (lâu dài).
17. Khi định giá một khu đất có tiềm năng phát triển thành khu dân cư, yếu tố nào sau đây cần được xem xét đặc biệt?
A. Giá trị sử dụng hiện tại của khu đất.
B. Chi phí san lấp mặt bằng.
C. Quy hoạch xây dựng và mật độ xây dựng được phép.
D. Số lượng cây xanh hiện có trên khu đất.
18. Phương pháp định giá bất động sản nào phù hợp nhất để định giá một trung tâm thương mại lớn?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp.
B. Phương pháp chi phí tái tạo.
C. Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
D. Phương pháp thặng dư.
19. Điều gì xảy ra với giá trị hiện tại của một bất động sản nếu tỷ lệ chiết khấu (discount rate) tăng lên?
A. Giá trị hiện tại tăng lên.
B. Giá trị hiện tại giảm xuống.
C. Giá trị hiện tại không đổi.
D. Không thể xác định.
20. Phương pháp định giá bất động sản nào dựa trên nguyên tắc một người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí để mua một tài sản thay thế tương đương?
A. Phương pháp chi phí tái tạo.
B. Phương pháp so sánh trực tiếp.
C. Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
D. Phương pháp thặng dư.
21. Trong phương pháp thu nhập, yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất để xác định giá trị bất động sản?
A. Chi phí xây dựng ban đầu.
B. Thu nhập ròng hàng năm (NOI).
C. Diện tích đất.
D. Vị trí địa lý.
22. Đâu là sự khác biệt chính giữa `giá trị thị trường` và `giá trị phi thị trường` của bất động sản?
A. Giá trị thị trường luôn cao hơn giá trị phi thị trường.
B. Giá trị thị trường phản ánh giá giao dịch thực tế, giá trị phi thị trường là giá trị sử dụng đặc biệt cho một đối tượng cụ thể.
C. Giá trị thị trường chỉ áp dụng cho bất động sản nhà ở, giá trị phi thị trường áp dụng cho bất động sản thương mại.
D. Giá trị thị trường do nhà nước quy định, giá trị phi thị trường do các tổ chức tư nhân xác định.
23. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thường được sử dụng để làm gì?
A. Xác định giá đất cụ thể cho từng thửa đất.
B. Xác định giá đất hàng loạt cho các khu vực.
C. Xác định giá cho thuê đất.
D. Xác định giá trị quyền sử dụng đất.
24. Trong phương pháp thặng dư (residual land value), giá trị đất được tính bằng cách nào?
A. Giá trị đất = Tổng giá trị dự án - Chi phí xây dựng - Lợi nhuận của nhà phát triển.
B. Giá trị đất = Chi phí xây dựng + Lợi nhuận của nhà phát triển - Tổng giá trị dự án.
C. Giá trị đất = Tổng giá trị dự án + Chi phí xây dựng + Lợi nhuận của nhà phát triển.
D. Giá trị đất = Tổng giá trị dự án / Chi phí xây dựng.
25. Trong trường hợp nào sau đây, việc định giá đất có thể sử dụng kết hợp nhiều phương pháp?
A. Khi chỉ có một phương pháp duy nhất phù hợp.
B. Khi cần xác định giá đất cho mục đích bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
C. Khi định giá đất nông nghiệp.
D. Khi định giá đất ở tại đô thị.
26. Theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên nguyên tắc nào?
A. Giá thị trường tại thời điểm định giá.
B. Giá do UBND cấp tỉnh quy định.
C. Giá ghi trong sổ sách kế toán của doanh nghiệp.
D. Giá đất bình quân của 5 năm trước đó.
27. Trong định giá bất động sản, `highest and best use` (sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất) được định nghĩa là gì?
A. Sử dụng tạo ra thu nhập cao nhất cho chủ sở hữu.
B. Sử dụng hợp pháp, khả thi về mặt tài chính, tối đa hóa giá trị và phù hợp với khu vực.
C. Sử dụng hiện tại của bất động sản.
D. Sử dụng được chính quyền địa phương phê duyệt.
28. Phương pháp nào sau đây KHÔNG được quy định trong các phương pháp định giá đất theo pháp luật Việt Nam?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp.
B. Phương pháp chiết trừ.
C. Phương pháp thu nhập.
D. Phương pháp chi phí xây dựng.
29. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản?
A. Vị trí của bất động sản.
B. Kích thước và tình trạng của bất động sản.
C. Sở thích cá nhân của người định giá.
D. Điều kiện kinh tế vĩ mô.
30. Yếu tố nào sau đây có thể gây ra `lỗi thời bên ngoài` (external obsolescence) cho một bất động sản?
A. Hao mòn vật lý.
B. Thiết kế lỗi thời.
C. Ô nhiễm môi trường trong khu vực.
D. Chi phí bảo trì cao.
