1. Yếu tố nào sau đây KHÔNG được xem xét khi ước tính chi phí thay thế (Replacement Cost) của một tòa nhà?
A. Chi phí vật liệu xây dựng.
B. Chi phí nhân công.
C. Lợi nhuận của nhà thầu.
D. Giá gốc của tòa nhà.
2. Lỗi thời chức năng (Functional Obsolescence) là gì?
A. Sự suy giảm giá trị do hao mòn vật lý.
B. Sự suy giảm giá trị do các yếu tố bên ngoài tài sản.
C. Sự suy giảm giá trị do thiết kế hoặc tính năng lỗi thời.
D. Sự suy giảm giá trị do thay đổi trong quy định xây dựng.
3. Phương pháp định giá nào thường được sử dụng để định giá các bất động sản thương mại như văn phòng hoặc trung tâm mua sắm?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp
B. Phương pháp thu nhập
C. Phương pháp chi phí
D. Phương pháp thặng dư
4. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?
A. Vị trí
B. Tình trạng kinh tế
C. Sở thích cá nhân của người định giá
D. Đặc điểm vật lý của tài sản
5. Trong định giá bất động sản, `giá trị thị trường` (Market Value) được định nghĩa là gì?
A. Giá mà người bán muốn nhận được cho tài sản.
B. Giá mà người mua sẵn sàng trả cho tài sản.
C. Giá có khả năng nhất mà một tài sản sẽ được bán trên thị trường mở trong các điều kiện thị trường cạnh tranh.
D. Giá trị được xác định bởi cơ quan thuế địa phương.
6. Đâu là một trong những hạn chế chính của phương pháp so sánh trực tiếp?
A. Nó không thể được sử dụng cho các tài sản tạo ra thu nhập.
B. Nó đòi hỏi một lượng lớn dữ liệu thị trường có sẵn.
C. Nó không tính đến khấu hao.
D. Nó quá phức tạp để sử dụng.
7. Trong phương pháp thu nhập, tỷ lệ vốn hóa (Capitalization Rate) được sử dụng để làm gì?
A. Để tính thu nhập hoạt động ròng (Net Operating Income - NOI).
B. Để chuyển đổi thu nhập hoạt động ròng (NOI) thành giá trị ước tính của tài sản.
C. Để tính chi phí hoạt động của tài sản.
D. Để xác định lãi suất thế chấp.
8. Điều gì xảy ra với giá trị của một bất động sản nếu lãi suất thế chấp tăng lên, với các yếu tố khác không đổi?
A. Giá trị tăng lên.
B. Giá trị giảm xuống.
C. Giá trị không đổi.
D. Giá trị có thể tăng hoặc giảm tùy thuộc vào vị trí.
9. Khấu hao (Depreciation) trong định giá bất động sản đề cập đến điều gì?
A. Sự gia tăng giá trị của tài sản theo thời gian.
B. Sự suy giảm giá trị của tài sản do hao mòn, lỗi thời chức năng hoặc lỗi thời bên ngoài.
C. Chi phí bảo trì và sửa chữa tài sản.
D. Thuế phải trả cho tài sản.
10. Lỗi thời bên ngoài (External Obsolescence) là gì?
A. Sự suy giảm giá trị do hao mòn vật lý.
B. Sự suy giảm giá trị do các yếu tố bên ngoài tài sản, chẳng hạn như ô nhiễm hoặc tiếng ồn.
C. Sự suy giảm giá trị do thiết kế hoặc tính năng lỗi thời.
D. Sự suy giảm giá trị do thay đổi trong quy định xây dựng.
11. Mục đích của việc điều chỉnh giá bán của các bất động sản so sánh trong phương pháp so sánh trực tiếp là gì?
A. Để làm cho giá của các bất động sản so sánh giống hệt với giá của tài sản mục tiêu.
B. Để phản ánh sự khác biệt giữa các bất động sản so sánh và tài sản mục tiêu.
C. Để tăng giá trị của các bất động sản so sánh.
D. Để giảm giá trị của các bất động sản so sánh.
12. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, một bất động sản so sánh có diện tích lớn hơn tài sản mục tiêu. Điều chỉnh nào sau đây nên được thực hiện?
A. Điều chỉnh tăng giá của bất động sản so sánh.
B. Điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh.
C. Không cần điều chỉnh.
D. Điều chỉnh tùy thuộc vào vị trí.
13. Phương pháp thặng dư (Residual Land Value) được sử dụng để xác định điều gì?
A. Giá trị của bất động sản hiện tại.
B. Giá trị của đất trống để phát triển.
C. Giá trị của các công trình cải tạo trên đất.
D. Giá trị của tài sản sau khi khấu hao.
14. Phương pháp định giá nào phù hợp nhất để định giá một khu đất trống nằm ở khu vực đang phát triển?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp thu nhập
C. Phương pháp so sánh trực tiếp
D. Phương pháp thặng dư
15. Thu nhập hoạt động ròng (NOI) được tính bằng cách nào?
A. Tổng doanh thu tiềm năng trừ đi chi phí hoạt động.
B. Tổng doanh thu hiệu quả trừ đi chi phí hoạt động.
C. Tổng doanh thu tiềm năng trừ đi chi phí vay nợ.
D. Tổng doanh thu hiệu quả trừ đi chi phí vay nợ.
16. Phương pháp định giá bất động sản nào dựa trên việc so sánh tài sản mục tiêu với các tài sản tương tự đã được bán gần đây?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp thu nhập
C. Phương pháp so sánh trực tiếp
D. Phương pháp thặng dư
17. Chi phí nào sau đây KHÔNG được bao gồm trong chi phí hoạt động (Operating Expenses) khi tính Thu nhập hoạt động ròng (NOI)?
A. Bảo hiểm.
B. Thuế bất động sản.
C. Chi phí quản lý.
D. Thanh toán thế chấp.
18. Trong phương pháp chi phí, chi phí thay thế khác với chi phí tái tạo như thế nào?
A. Chi phí thay thế tính đến chi phí xây dựng một bản sao giống hệt tài sản, trong khi chi phí tái tạo tính đến chi phí xây dựng một tài sản tương đương về chức năng nhưng sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại.
B. Chi phí tái tạo tính đến chi phí xây dựng một bản sao giống hệt tài sản, trong khi chi phí thay thế tính đến chi phí xây dựng một tài sản tương đương về chức năng nhưng sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại.
C. Chi phí thay thế luôn cao hơn chi phí tái tạo.
D. Chi phí tái tạo luôn cao hơn chi phí thay thế.
19. Trong định giá bất động sản, `Nguyên tắc thay thế` (Principle of Substitution) nói rằng:
A. Giá trị của một tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí tạo ra một tài sản thay thế tương đương.
B. Giá trị của một tài sản được xác định bởi thu nhập mà nó tạo ra.
C. Giá trị của một tài sản tăng lên khi nhu cầu tăng.
D. Giá trị của một tài sản giảm xuống khi cung tăng.
20. Trong phương pháp thu nhập, điều gì xảy ra với giá trị bất động sản nếu tỷ lệ vốn hóa (Capitalization Rate) tăng lên, với các yếu tố khác không đổi?
A. Giá trị tăng lên.
B. Giá trị giảm xuống.
C. Giá trị không đổi.
D. Giá trị có thể tăng hoặc giảm tùy thuộc vào thu nhập.
21. Yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng đến tỷ lệ vốn hóa (Capitalization Rate)?
A. Rủi ro đầu tư.
B. Lãi suất thị trường.
C. Tiềm năng tăng trưởng thu nhập.
D. Chi phí bảo trì tài sản.
22. Điều gì sẽ xảy ra nếu một thẩm định viên cố ý thổi phồng giá trị của một bất động sản?
A. Không có hậu quả gì nếu khách hàng hài lòng.
B. Họ có thể bị tước giấy phép hành nghề và phải chịu trách nhiệm pháp lý.
C. Họ sẽ kiếm được nhiều tiền hơn.
D. Họ sẽ được thăng chức.
23. Trong phương pháp thu nhập, `Gross Potential Income` (GPI) là gì?
A. Tổng thu nhập thực tế từ tài sản.
B. Tổng thu nhập tiềm năng tối đa từ tài sản, giả sử tất cả các đơn vị đều được thuê với giá thuê tối đa.
C. Tổng thu nhập sau khi trừ đi chi phí hoạt động.
D. Tổng thu nhập sau khi trừ đi chi phí vay nợ.
24. Yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất khi so sánh các bất động sản tương đương trong phương pháp so sánh trực tiếp?
A. Ngày bán
B. Kích thước lô đất
C. Vị trí
D. Điều khoản tài chính của giao dịch
25. Trong định giá bất động sản, `Assemblage` đề cập đến điều gì?
A. Việc chia nhỏ một lô đất lớn thành nhiều lô nhỏ hơn.
B. Việc kết hợp hai hoặc nhiều lô đất liền kề để tạo ra một lô đất lớn hơn, có giá trị cao hơn.
C. Việc xây dựng một tòa nhà mới trên một lô đất.
D. Việc cải tạo một tòa nhà hiện có.
26. Phương pháp nào sau đây thường được sử dụng để định giá các bất động sản đặc biệt, chẳng hạn như trường học hoặc bệnh viện?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp
B. Phương pháp thu nhập
C. Phương pháp chi phí
D. Phương pháp thặng dư
27. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, nếu bất động sản so sánh có một tính năng tốt hơn (ví dụ: có hồ bơi) so với tài sản mục tiêu, thì thẩm định viên nên:
A. Điều chỉnh tăng giá của bất động sản mục tiêu.
B. Điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh.
C. Điều chỉnh tăng giá của bất động sản so sánh.
D. Không cần điều chỉnh.
28. Một thẩm định viên bất động sản phải tuân thủ theo tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp nào?
A. Chỉ phục vụ lợi ích của khách hàng
B. Bảo vệ tính bảo mật thông tin của khách hàng và đưa ra các đánh giá khách quan, vô tư.
C. Đưa ra đánh giá có lợi nhất cho người thuê
D. Không được phép tiết lộ bất kỳ thông tin gì về bất động sản
29. Trong định giá bất động sản, `Highest and Best Use` (Sử dụng Tốt nhất và Hiệu quả nhất) đề cập đến điều gì?
A. Sử dụng hiện tại của tài sản.
B. Sử dụng có khả năng nhất của tài sản, hợp pháp, khả thi về mặt tài chính và tạo ra giá trị cao nhất.
C. Sử dụng được quy định bởi quy hoạch địa phương.
D. Sử dụng tạo ra thu nhập cao nhất trong ngắn hạn.
30. Trong định giá bất động sản, `Fee Simple` đề cập đến điều gì?
A. Quyền sở hữu có điều kiện.
B. Quyền sở hữu hoàn toàn và vô điều kiện.
C. Quyền thuê tài sản.
D. Quyền sử dụng tài sản cho một mục đích cụ thể.
