1. Trong quá trình định giá một khu đất trống, phương pháp nào sau đây thường được sử dụng để xác định giá trị tiềm năng của nó?
A. Phương pháp chi phí tái tạo.
B. Phương pháp so sánh trực tiếp.
C. Phương pháp thặng dư.
D. Phương pháp thu nhập.
2. Chi phí cơ hội của việc đầu tư vào bất động sản là gì?
A. Lợi nhuận kỳ vọng từ bất động sản.
B. Chi phí sửa chữa và bảo trì bất động sản.
C. Lợi nhuận tiềm năng từ các khoản đầu tư khác bị bỏ lỡ.
D. Thuế bất động sản phải trả hàng năm.
3. Trong định giá bất động sản, `giá trị bảo hiểm` (insurable value) khác với `giá trị thị trường` như thế nào?
A. Giá trị bảo hiểm luôn cao hơn giá trị thị trường.
B. Giá trị bảo hiểm chỉ bao gồm chi phí tái tạo hoặc thay thế tài sản, không tính đến giá trị đất.
C. Giá trị bảo hiểm và giá trị thị trường luôn bằng nhau.
D. Giá trị bảo hiểm là giá trị sau khi đã trừ đi khấu hao.
4. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, điều chỉnh nào sau đây thường được thực hiện khi bất động sản so sánh có diện tích lớn hơn bất động sản mục tiêu?
A. Điều chỉnh tăng giá bất động sản so sánh.
B. Điều chỉnh giảm giá bất động sản so sánh.
C. Không cần điều chỉnh nếu các yếu tố khác tương đồng.
D. Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm diện tích chênh lệch.
5. Một khu công nghiệp có hệ thống giao thông kết nối kém và thiếu các tiện ích công cộng. Yếu tố này ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong khu công nghiệp như thế nào?
A. Làm tăng giá trị bất động sản do chi phí sản xuất thấp.
B. Làm giảm giá trị bất động sản do tăng chi phí vận chuyển và hoạt động.
C. Không ảnh hưởng đến giá trị bất động sản nếu có chính sách ưu đãi thuế.
D. Chỉ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản khi có doanh nghiệp phá sản.
6. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một hình thức hao mòn của bất động sản?
A. Hao mòn vật lý.
B. Hao mòn chức năng.
C. Hao mòn kinh tế.
D. Hao mòn tài chính.
7. Một bất động sản có vị trí gần trường học, bệnh viện và trung tâm thương mại. Yếu tố nào sau đây ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị bất động sản này?
A. Tính hữu dụng.
B. Tính khan hiếm.
C. Vị trí.
D. Thời điểm.
8. Trong định giá bất động sản, thuật ngữ `giá trị thanh lý` (liquidation value) đề cập đến:
A. Giá trị của bất động sản khi được bán nhanh chóng trong một khoảng thời gian ngắn.
B. Giá trị của bất động sản sau khi đã trừ đi tất cả các chi phí liên quan đến việc bán.
C. Giá trị của bất động sản khi được bán cho người thân hoặc bạn bè.
D. Giá trị của bất động sản khi được sử dụng cho mục đích khác với mục đích ban đầu.
9. Yếu tố nào sau đây KHÔNG được xem xét khi phân tích tính khả thi về mặt tài chính của một dự án bất động sản?
A. Chi phí xây dựng.
B. Doanh thu dự kiến.
C. Lãi suất vay vốn.
D. Màu sơn của tòa nhà.
10. Trong phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF), yếu tố nào sau đây được sử dụng để chiết khấu dòng tiền tương lai?
A. Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu.
B. Tỷ lệ lạm phát dự kiến.
C. Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế.
D. Tỷ lệ thất nghiệp.
11. Phân tích độ nhạy (sensitivity analysis) trong định giá bất động sản được sử dụng để:
A. Xác định giá trị thị trường chính xác nhất của bất động sản.
B. Đánh giá tác động của sự thay đổi các yếu tố đầu vào đến giá trị cuối cùng.
C. So sánh giá trị của bất động sản với các bất động sản tương tự khác.
D. Dự báo xu hướng tăng giảm giá của bất động sản trong tương lai.
12. Trong định giá bất động sản, mục đích của việc phân tích `sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất` (highest and best use) là gì?
A. Xác định mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản.
B. Xác định mục đích sử dụng mang lại giá trị cao nhất cho bất động sản, xét đến tính hợp pháp, khả thi về mặt vật chất, khả năng tài chính và hiệu quả tối đa.
C. Xác định mục đích sử dụng phù hợp với quy hoạch của địa phương.
D. Xác định mục đích sử dụng mang lại lợi ích xã hội lớn nhất.
13. Một bất động sản nằm trong khu vực có nguy cơ lũ lụt cao. Yếu tố này ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thế nào?
A. Làm tăng giá trị bất động sản do tính khan hiếm.
B. Làm giảm giá trị bất động sản do tăng rủi ro và chi phí bảo hiểm.
C. Không ảnh hưởng đến giá trị bất động sản nếu có hệ thống thoát nước tốt.
D. Chỉ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản khi có lũ lụt thực tế xảy ra.
14. Trong định giá bất động sản, thế nào là `tỷ lệ lấp đầy` (occupancy rate)?
A. Tỷ lệ giữa diện tích cho thuê và tổng diện tích của bất động sản.
B. Tỷ lệ giữa số lượng căn hộ đã bán và tổng số căn hộ trong dự án.
C. Tỷ lệ giữa doanh thu cho thuê thực tế và doanh thu cho thuê tiềm năng.
D. Tỷ lệ giữa số lượng người thuê nhà và tổng số căn hộ cho thuê.
15. Yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng đến tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) trong phương pháp thu nhập?
A. Lãi suất thị trường.
B. Rủi ro đầu tư.
C. Tỷ lệ lạm phát.
D. Chi phí xây dựng ban đầu.
16. Khi định giá một bất động sản đặc biệt (ví dụ: nhà thờ cổ), phương pháp nào sau đây thường được ưu tiên sử dụng?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp.
B. Phương pháp chi phí.
C. Phương pháp thu nhập.
D. Sự kết hợp của nhiều phương pháp, chú trọng đến giá trị sử dụng đặc biệt.
17. Phương pháp chiết trừ trong định giá bất động sản thường được sử dụng khi nào?
A. Khi bất động sản có tiềm năng phát triển lớn trong tương lai.
B. Khi có đủ dữ liệu so sánh về các bất động sản tương đồng.
C. Khi cần xác định giá trị của một bộ phận bất động sản đóng góp vào giá trị tổng thể.
D. Khi thị trường bất động sản đang trong giai đoạn suy thoái.
18. Phương pháp nào sau đây phù hợp nhất để định giá một trung tâm thương mại?
A. Phương pháp chi phí.
B. Phương pháp so sánh trực tiếp.
C. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF).
D. Phương pháp thặng dư.
19. Điều gì xảy ra với giá trị bất động sản khi lãi suất thế chấp tăng?
A. Giá trị bất động sản tăng.
B. Giá trị bất động sản giảm.
C. Giá trị bất động sản không đổi.
D. Không thể xác định được sự thay đổi.
20. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản theo nguyên tắc thay đổi?
A. Sự thay đổi về quy hoạch sử dụng đất.
B. Sự thay đổi về lãi suất ngân hàng.
C. Sự ổn định về thu nhập của người dân.
D. Sự thay đổi về mật độ dân số.
21. Thế nào là `giá trị thị trường` trong định giá bất động sản?
A. Giá mà người bán mong muốn nhận được.
B. Giá mà người mua sẵn sàng trả.
C. Mức giá hợp lý nhất mà một bất động sản có thể được bán trên thị trường mở, với các điều kiện bán hàng công bằng.
D. Giá trị được ghi trên sổ sách kế toán của doanh nghiệp.
22. Phương pháp nào sau đây thường được sử dụng để định giá quyền sử dụng đất?
A. Phương pháp chi phí.
B. Phương pháp so sánh trực tiếp.
C. Phương pháp thu nhập.
D. Kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư.
23. Trong định giá bất động sản, `giá trị đặc biệt` (special value) đề cập đến:
A. Giá trị của bất động sản đối với một người mua cụ thể do các yếu tố chủ quan hoặc lợi thế đặc biệt mà người đó có được.
B. Giá trị của bất động sản khi được bán cho người thân hoặc bạn bè.
C. Giá trị của bất động sản khi được sử dụng cho mục đích khác với mục đích ban đầu.
D. Giá trị của bất động sản khi thị trường bất động sản đang trong giai đoạn bong bóng.
24. Khấu hao lũy kế trong định giá bất động sản là gì?
A. Tổng chi phí sửa chữa bất động sản trong quá khứ.
B. Giá trị còn lại của bất động sản sau khi trừ đi chi phí sử dụng.
C. Tổng mức giảm giá trị của bất động sản do hao mòn và lỗi thời tính đến thời điểm định giá.
D. Số tiền dự phòng để sửa chữa bất động sản trong tương lai.
25. Nguyên tắc đóng góp trong định giá bất động sản phát biểu rằng:
A. Giá trị của một bất động sản được xác định bởi chi phí xây dựng mới.
B. Giá trị của một yếu tố bất động sản được đo bằng mức độ đóng góp của nó vào giá trị tổng thể.
C. Giá trị của bất động sản sẽ giảm khi có quá nhiều bất động sản tương tự trên thị trường.
D. Giá trị của bất động sản được xác định bởi giá trị sử dụng hiện tại.
26. Trong định giá bất động sản, `giá trị đầu tư` (investment value) là gì?
A. Giá trị của bất động sản đối với một nhà đầu tư cụ thể, dựa trên các yêu cầu và mục tiêu đầu tư riêng của họ.
B. Giá trị của bất động sản khi được bán cho một quỹ đầu tư.
C. Giá trị của bất động sản sau khi đã trừ đi tất cả các chi phí đầu tư.
D. Giá trị của bất động sản khi thị trường bất động sản đang trong giai đoạn tăng trưởng.
27. Trong phương pháp chi phí, chi phí thay thế (replacement cost) khác với chi phí tái tạo (reproduction cost) như thế nào?
A. Chi phí thay thế luôn cao hơn chi phí tái tạo.
B. Chi phí thay thế là chi phí xây dựng một công trình có chức năng tương đương sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại, trong khi chi phí tái tạo là chi phí xây dựng một bản sao chính xác của công trình ban đầu.
C. Chi phí thay thế và chi phí tái tạo là giống nhau.
D. Chi phí tái tạo chỉ áp dụng cho các công trình lịch sử.
28. Lợi thế của việc sử dụng phương pháp chi phí trong định giá bất động sản là gì?
A. Đơn giản và dễ thực hiện, đặc biệt với các bất động sản đặc biệt.
B. Phản ánh chính xác giá trị thị trường của bất động sản.
C. Tính đến tiềm năng tăng trưởng trong tương lai của bất động sản.
D. Loại bỏ các yếu tố chủ quan trong quá trình định giá.
29. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, việc điều chỉnh giá bán của bất động sản so sánh được thực hiện dựa trên nguyên tắc nào?
A. Nguyên tắc chi phí.
B. Nguyên tắc thay thế.
C. Nguyên tắc cung và cầu.
D. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
30. Loại hình bất động sản nào sau đây thường được định giá bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)?
A. Đất nông nghiệp.
B. Nhà ở riêng lẻ.
C. Cao ốc văn phòng cho thuê.
D. Căn hộ chung cư để ở.
