1. Trong định giá bất động sản, thuật ngữ `giá trị thị trường` được hiểu là gì?
A. Mức giá cao nhất mà người mua sẵn sàng trả cho bất động sản.
B. Mức giá thấp nhất mà người bán sẵn sàng bán bất động sản.
C. Mức giá hợp lý nhất mà một bất động sản có thể được bán trên thị trường mở, nơi cả người mua và người bán đều hành động một cách tự nguyện, có hiểu biết và không bị ép buộc.
D. Giá trị mà người định giá cho là phù hợp nhất.
2. Khi định giá một bất động sản đặc biệt (ví dụ: nhà thờ cổ, di tích lịch sử), phương pháp nào sau đây thường được sử dụng?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp
B. Phương pháp chi phí
C. Phương pháp dòng tiền chiết khấu
D. Kết hợp nhiều phương pháp và xem xét yếu tố đặc thù
3. Một thẩm định viên sử dụng thông tin từ các nguồn không đáng tin cậy có thể dẫn đến hậu quả gì?
A. Không có hậu quả gì nếu thẩm định viên có kinh nghiệm.
B. Kết quả định giá sẽ không chính xác và có thể gây thiệt hại cho các bên liên quan.
C. Thẩm định viên sẽ nhận được nhiều hợp đồng hơn do giá trị định giá cao.
D. Kết quả định giá sẽ được điều chỉnh bởi cơ quan quản lý.
4. Một bất động sản có vị trí gần khu công nghiệp ồn ào và ô nhiễm sẽ chịu ảnh hưởng gì đến giá trị?
A. Giá trị sẽ tăng do tiềm năng cho thuê cao.
B. Giá trị sẽ giảm do môi trường sống không tốt.
C. Giá trị không bị ảnh hưởng nếu bất động sản có thiết kế đẹp.
D. Giá trị sẽ tăng do nhu cầu nhà ở của công nhân khu công nghiệp.
5. Một khu đất nằm trong khu vực có quy hoạch thay đổi từ đất ở sang đất công nghiệp sẽ ảnh hưởng như thế nào đến giá trị?
A. Giá trị sẽ tăng do tiềm năng phát triển công nghiệp.
B. Giá trị sẽ giảm do không còn phù hợp để ở.
C. Giá trị không bị ảnh hưởng nếu khu đất có vị trí đẹp.
D. Giá trị sẽ tăng do nhu cầu đất công nghiệp tăng.
6. Loại hình bất động sản nào sau đây thường được định giá bằng phương pháp thặng dư?
A. Căn hộ chung cư đã hoàn thiện
B. Đất nền dự án
C. Văn phòng cho thuê
D. Nhà phố thương mại đang hoạt động
7. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một dạng hao mòn (Depreciation) trong định giá bất động sản?
A. Hao mòn vật lý (Physical Deterioration)
B. Hao mòn chức năng (Functional Obsolescence)
C. Hao mòn kinh tế (External Obsolescence)
D. Hao mòn cảm xúc (Emotional Depreciation)
8. Theo Luật Đất đai hiện hành của Việt Nam, cơ quan nào có thẩm quyền định giá đất?
A. Bộ Xây dựng
B. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
C. Sở Tài nguyên và Môi trường
D. Văn phòng đăng ký đất đai
9. Một bất động sản nằm trong khu vực có nguy cơ ngập lụt cao sẽ ảnh hưởng như thế nào đến giá trị?
A. Giá trị sẽ tăng do chi phí bảo hiểm thấp.
B. Giá trị sẽ giảm do rủi ro thiệt hại tài sản cao.
C. Giá trị không bị ảnh hưởng nếu bất động sản có thiết kế chống ngập tốt.
D. Giá trị sẽ tăng do nhu cầu nhà ở của người dân quen với ngập lụt.
10. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, khi nào thì cần điều chỉnh giá của bất động sản so sánh?
A. Khi bất động sản so sánh có các đặc điểm khác biệt so với bất động sản mục tiêu.
B. Khi bất động sản so sánh nằm ở vị trí khác với bất động sản mục tiêu.
C. Khi thời điểm giao dịch của bất động sản so sánh khác với thời điểm định giá.
D. Tất cả các trường hợp trên.
11. Điều gì xảy ra nếu một thẩm định viên bất động sản có xung đột lợi ích trong quá trình định giá?
A. Thẩm định viên có thể tiếp tục thực hiện định giá nếu xung đột lợi ích được tiết lộ đầy đủ cho tất cả các bên liên quan.
B. Thẩm định viên nên từ chối thực hiện định giá để đảm bảo tính khách quan và tránh ảnh hưởng đến kết quả.
C. Xung đột lợi ích không ảnh hưởng đến kết quả định giá nếu thẩm định viên có đủ kinh nghiệm.
D. Thẩm định viên có thể chuyển nhượng quyền định giá cho một đồng nghiệp khác trong công ty.
12. Khi thị trường bất động sản đang trong giai đoạn `bong bóng`, điều gì có khả năng xảy ra với giá trị bất động sản?
A. Giá trị bất động sản sẽ tăng trưởng ổn định theo thời gian.
B. Giá trị bất động sản sẽ tăng nhanh chóng và vượt quá giá trị thực tế.
C. Giá trị bất động sản sẽ giảm do nguồn cung tăng cao.
D. Giá trị bất động sản sẽ không thay đổi.
13. Trong phương pháp chi phí, chi phí thay thế khác biệt so với chi phí tái tạo như thế nào?
A. Chi phí thay thế tính đến chi phí xây dựng một bản sao chính xác của tài sản, trong khi chi phí tái tạo tính đến chi phí xây dựng một tài sản tương đương về chức năng sử dụng vật liệu và thiết kế hiện đại.
B. Chi phí thay thế tính đến chi phí xây dựng một tài sản tương đương về chức năng sử dụng vật liệu và thiết kế hiện đại, trong khi chi phí tái tạo tính đến chi phí xây dựng một bản sao chính xác của tài sản.
C. Chi phí thay thế luôn cao hơn chi phí tái tạo.
D. Chi phí thay thế và chi phí tái tạo là giống nhau.
14. Trong phương pháp chi phí, yếu tố nào sau đây KHÔNG được tính đến khi xác định chi phí xây dựng lại?
A. Chi phí vật liệu
B. Chi phí nhân công
C. Lợi nhuận của nhà thầu
D. Giá trị lịch sử của bất động sản
15. Đâu là điểm khác biệt chính giữa `giá trị bảo hiểm` và `giá trị thị trường` của một bất động sản?
A. Giá trị bảo hiểm bao gồm giá trị đất, còn giá trị thị trường thì không.
B. Giá trị thị trường là giá mà bất động sản có thể bán được, còn giá trị bảo hiểm là chi phí để xây dựng lại hoặc thay thế bất động sản.
C. Giá trị bảo hiểm luôn cao hơn giá trị thị trường.
D. Giá trị bảo hiểm và giá trị thị trường là giống nhau.
16. Tỷ lệ vốn hóa (Capitalization Rate) trong định giá bất động sản được tính bằng công thức nào?
A. Giá trị tài sản / Thu nhập ròng
B. Thu nhập ròng / Giá trị tài sản
C. Chi phí hoạt động / Thu nhập ròng
D. Thu nhập ròng / Chi phí hoạt động
17. Khấu hao (Depreciation) trong định giá bất động sản là gì?
A. Sự gia tăng giá trị của bất động sản theo thời gian.
B. Sự giảm giá trị của bất động sản do hao mòn, lỗi thời hoặc các yếu tố khác.
C. Chi phí bảo trì và sửa chữa bất động sản.
D. Thuế bất động sản phải trả hàng năm.
18. Trong định giá bất động sản, `Highest and Best Use` (Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất) có nghĩa là gì?
A. Cách sử dụng bất động sản mang lại lợi nhuận cao nhất cho chủ sở hữu, xét đến các yếu tố pháp lý, kinh tế và vật chất.
B. Cách sử dụng bất động sản hiện tại.
C. Cách sử dụng bất động sản được chính quyền địa phương khuyến khích.
D. Cách sử dụng bất động sản do người định giá đề xuất.
19. Đâu là sự khác biệt chính giữa `giá trị đầu tư` và `giá trị thị trường` trong định giá bất động sản?
A. Giá trị đầu tư là giá trị của bất động sản đối với một nhà đầu tư cụ thể, trong khi giá trị thị trường là giá mà bất động sản có thể bán được trên thị trường mở.
B. Giá trị thị trường là giá trị của bất động sản đối với một nhà đầu tư cụ thể, trong khi giá trị đầu tư là giá mà bất động sản có thể bán được trên thị trường mở.
C. Giá trị đầu tư luôn cao hơn giá trị thị trường.
D. Giá trị đầu tư và giá trị thị trường là giống nhau.
20. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, điều chỉnh nào sau đây thường được thực hiện khi bất động sản so sánh có diện tích lớn hơn bất động sản mục tiêu?
A. Điều chỉnh tăng giá bất động sản so sánh.
B. Điều chỉnh giảm giá bất động sản so sánh.
C. Không cần điều chỉnh.
D. Điều chỉnh tùy thuộc vào cảm tính của người định giá.
21. Một bất động sản có hệ số sử dụng đất (Land Use Coefficient) thấp sẽ ảnh hưởng như thế nào đến giá trị?
A. Giá trị sẽ tăng do mật độ xây dựng thấp, tạo không gian sống thoải mái.
B. Giá trị sẽ giảm do tiềm năng phát triển bị hạn chế.
C. Giá trị không bị ảnh hưởng nếu bất động sản có vị trí đẹp.
D. Giá trị sẽ tăng do chi phí xây dựng thấp.
22. Trong quá trình định giá một khu đất trống, yếu tố nào sau đây cần được xem xét ĐẦU TIÊN?
A. Chi phí san lấp mặt bằng
B. Quy hoạch sử dụng đất
C. Giá vật liệu xây dựng
D. Lãi suất ngân hàng
23. Khi áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) để định giá bất động sản cho thuê, yếu tố nào sau đây cần được ước tính chính xác nhất?
A. Chi phí bảo trì hàng năm
B. Tỷ lệ chiết khấu
C. Giá trị còn lại của bất động sản khi kết thúc giai đoạn dự báo
D. Tất cả các yếu tố trên đều quan trọng như nhau
24. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (VAS), mục đích của việc thẩm định giá bất động sản là gì?
A. Xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường của bất động sản tại một thời điểm nhất định.
B. Giúp người mua trả giá thấp nhất có thể.
C. Giúp người bán bán được giá cao nhất có thể.
D. Đảm bảo bất động sản được mua bán nhanh chóng.
25. Phương pháp định giá bất động sản nào dựa trên việc so sánh giá của các bất động sản tương tự đã bán gần đây?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp thặng dư
C. Phương pháp so sánh trực tiếp
D. Phương pháp dòng tiền chiết khấu
26. Trong phương pháp dòng tiền chiết khấu, yếu tố nào sau đây được sử dụng để phản ánh rủi ro của dự án bất động sản?
A. Tỷ lệ lạm phát
B. Tỷ lệ chiết khấu
C. Chi phí bảo trì
D. Thời gian cho thuê
27. Yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản?
A. Vị trí của bất động sản
B. Tình trạng pháp lý của bất động sản
C. Sở thích cá nhân của người định giá
D. Tình hình kinh tế khu vực
28. Đâu là sự khác biệt chính giữa định giá bất động sản cho mục đích thế chấp và định giá cho mục đích mua bán thông thường?
A. Định giá cho mục đích thế chấp thường tập trung vào giá trị thanh lý nhanh, trong khi định giá cho mua bán tập trung vào giá trị thị trường.
B. Định giá cho mục đích mua bán thường phức tạp hơn định giá cho thế chấp.
C. Định giá cho thế chấp luôn phải cao hơn định giá cho mua bán.
D. Không có sự khác biệt nào, quy trình định giá là giống nhau.
29. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang suy thoái, phương pháp định giá nào sau đây có thể ít bị ảnh hưởng nhất?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp
B. Phương pháp chi phí
C. Phương pháp dòng tiền chiết khấu
D. Phương pháp thặng dư
30. Một bất động sản có quyền sở hữu không rõ ràng (ví dụ: tranh chấp, thiếu giấy tờ) sẽ ảnh hưởng như thế nào đến giá trị?
A. Giá trị sẽ tăng do tiềm năng đầu tư lướt sóng.
B. Giá trị sẽ giảm do rủi ro pháp lý cao.
C. Giá trị không bị ảnh hưởng nếu bất động sản có vị trí đẹp.
D. Giá trị sẽ tăng do chi phí chuyển nhượng thấp.
