1. Trong phương pháp thặng dư, `lợi nhuận của nhà phát triển` (developer`s profit) được tính như thế nào?
A. Là một tỷ lệ phần trăm cố định trên tổng chi phí phát triển.
B. Là sự khác biệt giữa tổng doanh thu dự kiến và tổng chi phí phát triển, bao gồm cả chi phí vốn.
C. Là thu nhập ròng từ dự án phát triển.
D. Do nhà phát triển tự quyết định.
2. Theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, việc xác định giá đất cụ thể được thực hiện bằng phương pháp nào?
A. Chỉ bằng phương pháp so sánh trực tiếp.
B. Chỉ bằng phương pháp chiết trừ.
C. Bằng một trong các phương pháp: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất.
D. Do UBND cấp tỉnh quyết định.
3. Trong định giá bất động sản, `giá trị đặc biệt` (special value) khác với `giá trị thị trường` như thế nào?
A. Giá trị đặc biệt luôn cao hơn giá trị thị trường.
B. Giá trị đặc biệt phản ánh lợi ích cộng thêm cho một đối tượng mua cụ thể, vượt lên trên giá trị thị trường thông thường.
C. Giá trị đặc biệt luôn thấp hơn giá trị thị trường.
D. Giá trị đặc biệt và giá trị thị trường là giống nhau.
4. Trong phương pháp thu nhập, công thức tính giá trị bất động sản trực tiếp (Direct Capitalization) là gì?
A. Giá trị = Thu nhập hoạt động ròng (NOI) x Tỷ lệ vốn hóa (Cap Rate).
B. Giá trị = Thu nhập hoạt động ròng (NOI) / Tỷ lệ vốn hóa (Cap Rate).
C. Giá trị = Tổng thu nhập tiềm năng / Tỷ lệ vốn hóa (Cap Rate).
D. Giá trị = Chi phí xây dựng / Tỷ lệ vốn hóa (Cap Rate).
5. Khi định giá một bất động sản đặc biệt như nhà thờ hoặc bảo tàng, phương pháp nào sau đây thường được sử dụng?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp.
B. Phương pháp thu nhập.
C. Phương pháp chi phí tái tạo.
D. Phương pháp thặng dư.
6. Trong định giá bất động sản, thuật ngữ `capex` (capital expenditure) dùng để chỉ điều gì?
A. Chi phí vận hành hàng năm.
B. Chi phí bảo trì nhỏ.
C. Chi phí vốn cho các cải tiến lớn hoặc sửa chữa có thể kéo dài tuổi thọ của tài sản.
D. Thuế bất động sản.
7. Khi thẩm định giá trị một quyền sử dụng đất có thời hạn, yếu tố nào sau đây cần được xem xét đặc biệt?
A. Giá trị của các bất động sản lân cận.
B. Thời gian sử dụng đất còn lại.
C. Chi phí xây dựng trên đất.
D. Thu nhập từ việc cho thuê đất.
8. Điều gì xảy ra với giá trị bất động sản nếu lãi suất trên thị trường tăng lên, sử dụng phương pháp thu nhập?
A. Giá trị bất động sản tăng lên.
B. Giá trị bất động sản giảm xuống.
C. Giá trị bất động sản không đổi.
D. Không thể xác định được sự thay đổi.
9. Yếu tố nào sau đây KHÔNG được coi là một yếu tố vật chất ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?
A. Diện tích của bất động sản.
B. Chất lượng xây dựng.
C. Vị trí của bất động sản.
D. Quy hoạch sử dụng đất.
10. Phương pháp thặng dư thường được sử dụng để định giá loại bất động sản nào?
A. Đất trống có tiềm năng phát triển.
B. Căn hộ chung cư.
C. Văn phòng cho thuê.
D. Nhà xưởng sản xuất.
11. Yếu tố nào sau đây có thể gây ra `lỗi thời kinh tế` (economic obsolescence) cho một bất động sản?
A. Sự xuống cấp của cơ sở hạ tầng xung quanh bất động sản.
B. Hao mòn vật lý của tòa nhà.
C. Thiết kế của tòa nhà không còn phù hợp với nhu cầu hiện tại.
D. Chi phí bảo trì tòa nhà tăng cao.
12. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, khi bất động sản so sánh có đặc điểm tốt hơn bất động sản cần định giá, thẩm định viên sẽ điều chỉnh như thế nào?
A. Tăng giá của bất động sản so sánh.
B. Giảm giá của bất động sản so sánh.
C. Không điều chỉnh gì cả.
D. Tăng giá của bất động sản cần định giá.
13. Khi áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định dựa trên yếu tố nào?
A. Giá trị thị trường của bất động sản.
B. So sánh giá đất trong bảng giá đất do Nhà nước quy định với giá giao dịch thực tế trên thị trường.
C. Chi phí đầu tư vào bất động sản.
D. Thu nhập tiềm năng từ bất động sản.
14. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, việc điều chỉnh giá của bất động sản so sánh được thực hiện khi nào?
A. Khi bất động sản so sánh có các đặc điểm khác biệt so với bất động sản cần định giá.
B. Khi bất động sản so sánh nằm ở vị trí địa lý khác biệt.
C. Khi bất động sản so sánh có thời gian xây dựng khác biệt.
D. Tất cả các trường hợp trên.
15. Trong phương pháp thu nhập, yếu tố nào sau đây KHÔNG được sử dụng để tính toán giá trị bất động sản?
A. Thu nhập hoạt động ròng (NOI).
B. Tỷ lệ vốn hóa (Capitalization Rate).
C. Chi phí khấu hao.
D. Hệ số nhân tổng thu nhập (Gross Income Multiplier - GIM).
16. Trong phương pháp dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF), yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng đến giá trị hiện tại của dòng tiền?
A. Tỷ lệ chiết khấu.
B. Thời gian của dòng tiền.
C. Quy mô của dòng tiền.
D. Chi phí xây dựng ban đầu.
17. Trong định giá bất động sản, thuật ngữ `reversion` (giá trị bán lại) đề cập đến điều gì?
A. Chi phí cải tạo bất động sản.
B. Giá trị ước tính của bất động sản vào cuối giai đoạn dự báo.
C. Thu nhập hàng năm từ bất động sản.
D. Thuế bất động sản.
18. Khi nào thì phương pháp chiết trừ thường được ưu tiên sử dụng trong định giá bất động sản?
A. Khi có đủ dữ liệu về giá bán của các bất động sản tương tự.
B. Khi không có đủ dữ liệu về thu nhập từ bất động sản.
C. Khi cần định giá đất có tài sản gắn liền trên đất và có thông tin về giá trị của tài sản này.
D. Khi bất động sản có vị trí đặc biệt.
19. Thẩm định viên bất động sản cần tuân thủ những tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp nào?
A. Chỉ cần tuân thủ pháp luật.
B. Chỉ cần bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
C. Tính khách quan, trung thực, độc lập và bảo mật thông tin.
D. Chỉ cần hoàn thành công việc đúng thời hạn.
20. Trong phương pháp chi phí, chi phí nào sau đây KHÔNG được tính vào chi phí tái tạo?
A. Chi phí vật liệu xây dựng.
B. Chi phí nhân công.
C. Chi phí thiết kế.
D. Chi phí cơ hội của vốn.
21. Yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng đến `tỷ lệ chiết khấu` (discount rate) trong phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)?
A. Rủi ro của dự án đầu tư.
B. Lãi suất phi rủi ro trên thị trường.
C. Chi phí cơ hội của vốn.
D. Diện tích của bất động sản.
22. Trong định giá bất động sản, `khấu hao` (depreciation) được hiểu là gì?
A. Sự tăng giá trị của bất động sản theo thời gian.
B. Sự giảm giá trị của bất động sản do hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng hoặc lỗi thời kinh tế.
C. Chi phí bảo trì bất động sản.
D. Thuế phải trả cho bất động sản.
23. Khái niệm nào sau đây mô tả đúng nhất về `giá trị thị trường` của một bất động sản?
A. Mức giá mà người bán mong muốn nhận được.
B. Mức giá mà người mua sẵn sàng trả.
C. Mức giá hợp lý nhất có thể đạt được trên thị trường mở, với các bên tham gia hành động một cách tự nguyện và có đầy đủ thông tin.
D. Mức giá được ghi trong hợp đồng mua bán.
24. Trong quá trình định giá bất động sản, việc thẩm định viên thu thập thông tin về quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa gì?
A. Xác định mục đích sử dụng đất được phép, ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
B. Xác định tuổi đời còn lại của bất động sản.
C. Xác định chi phí xây dựng.
D. Xác định thu nhập tiềm năng từ bất động sản.
25. Yếu tố nào sau đây có thể làm tăng tỷ lệ vốn hóa (capitalization rate) trong phương pháp thu nhập?
A. Lãi suất giảm.
B. Rủi ro đầu tư tăng.
C. Tăng trưởng kinh tế.
D. Nhu cầu thuê bất động sản tăng.
26. Trong quá trình định giá một tòa nhà văn phòng cho thuê, yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng đến thu nhập hoạt động ròng (NOI)?
A. Tỷ lệ lấp đầy của tòa nhà.
B. Giá thuê trung bình trên mỗi mét vuông.
C. Chi phí quản lý và vận hành tòa nhà.
D. Chi phí khấu hao tài sản.
27. Trong định giá bất động sản, `highest and best use` (sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất) được hiểu là gì?
A. Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản.
B. Mục đích sử dụng mang lại giá trị cao nhất, hợp pháp, khả thi về mặt tài chính và được chứng minh là hợp lý.
C. Mục đích sử dụng được quy định trong quy hoạch sử dụng đất.
D. Mục đích sử dụng do chủ sở hữu bất động sản quyết định.
28. Yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của một bất động sản?
A. Vị trí của bất động sản.
B. Tình trạng pháp lý của bất động sản.
C. Sở thích cá nhân của người định giá.
D. Tình hình kinh tế vĩ mô.
29. Phương pháp định giá bất động sản nào thường được sử dụng để định giá các bất động sản có mục đích sử dụng đặc biệt, ít giao dịch trên thị trường?
A. Phương pháp chi phí tái tạo.
B. Phương pháp so sánh trực tiếp.
C. Phương pháp thu nhập.
D. Phương pháp thặng dư.
30. Khi một bất động sản có nhiều mục đích sử dụng khác nhau, phương pháp định giá nào là phù hợp nhất?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp.
B. Phương pháp thu nhập.
C. Phương pháp sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (Highest and Best Use Analysis).
D. Phương pháp chi phí.
